1、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责
物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。
2、维修组的运作程序
维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成；维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修；维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。
3、水泵机组的维修养护
1. 水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查机械密封或压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根或更换机械密封，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

2. 新风/空调机组的监控
（1）检测时间程序自动启／停送风机，具有任意周期的实时时间控制功能；
（2）监测送风机的运行状态、手／自动状态、故障报警、累计运行时间；
（3）检测防冻保护：在冬季，当温度过低时，开启热水阀，关新风门、停风机、报警提示；
（4）检测风压差开关测量空气过滤器两侧压差，超过设定值时报警；
（5）检测风机、风门、冷水阀状态连锁程序；
① 检测启动顺序：开冷水阀、开风阀、启风机、调冷水阀；
② 检测停机顺序：停风机、关风阀、关水阀；
（1）对于新风机组，测量新风温度和送风温度，并根据送风温度，对于空调机组，测量新风温度和温度设定；
（2）检测图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
3. 冷冻站系统的监控    
监控设备包括：冷水机组、冷却水循环泵、冷冻水循环泵、冷却塔、自动补水泵、电动蝶阀等。
（1）检测启动停冷水机组及相关设备。完成冷却水循环泵、冷却水塔风机、冷冻水循环泵、电动蝶阀、冷水机组的启动及冷水机组、电动蝶阀、冷水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风机的顺序连锁停机。
启动顺序为：对应冷却水、冷冻水管路上的阀门开启；冷却塔风机、冷却水泵、冷冻水泵的启动情况。
停止顺序为：切断主机电源；冷却塔风机、冷却水泵、冷冻水泵的运转情况。
（2）测量冷却水供回水温度，冷却水供水温度及冷水机的开启和控制冷却塔风机的启停。维持冷却水供水温度，使冷冻机能在运行。  
（3）根据膨胀水箱的液位，自动启停自动补水泵；
（4）监测各水泵、冷水机、冷却塔风机的运行状态、手／自动状态、故障报警，并记录运行时间；  
（5）检测每台水泵的出水端管道上安装水流开关，水泵启动后，水流开关检测水流状态，如故障则自动停机。
（6）检测图形显示、记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其他的历史数据等。
 

4. 给排风系统的监控
（1）监测各风机的运行状态、手／自动状态；
（2）在自动状态下按时间程序自动启／停风机；
（3）监测送／排风机的故障信号，故障时报警，并累计运行时间；
（4）记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
5. 给排水系统的监控
监控设备包括：给排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
（1）监测生活水泵、污水泵的运行状态，手／自动状态和故障信号，故障时报警，并累计运行时间；  
（2）实现就地控制和远程控制的转换；  
（3）监测生活水池液位，对超限水位报警，防止溢流，对超低液位也进行报警；
（4）根据生活水箱液位，启停生活水泵，并进行超限报警；
（5）根据污水池、集水坑液位，启停污水泵，并对超高液位进行超限报警；  
（6）中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。

6. 照明系统的监控：只监不控的方式。
7. 电梯系统的监控：楼宇自控系统对电梯系统实行只监不控的方式，只对电梯的运行状态、电梯的上升、下降进行监视。

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